Kiracının Tahliye Sebepleri
Kiracıyı Tahliye Etme Yolları
Bu yazımızda konut ve çatılı iş yerlerinin tahliye sebeplerinden bahsedilecektir. Kiracı ve kiraya veren anlaşarak konut veya çatılı işyerlerine ait kira sözleşmesini sonlandırabileceklerdir. Lakin tarafların anlaşamaması durumunda, başvurulabilecek tahliye nedenleri kanunda sınırlı olarak belirlenmiştir. Kanunda sayılan kiracının tahliye sebepleri;
- Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye,
- Aidat bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye,
- İki haklı ihtar nedeniyle tahliye,
- Kiraya verenin ihtiyacı nedeniyle tahliye,
- Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye,
- Yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye,
- Kiracının veya eşinin aynı ilçe sınırlarında konutunun bulunması nedeniyle tahliye,
- Tahliye Taahhütnamesine dayalı Tahliye,
şeklinde sıralanabilecektir.
Bildirim Yoluyla Tahliye
Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Tahliye
Konut ve çatılı işyerlerine ait belirli süreli kira sözleşmelerinde;
Kiracı sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesi feshedilebilir. Kiracının fesih bildiriminde bulunması halinde kira sözleşmesi aynı koşullarda 1 yıl süreyle uzatılış sayılır.
Kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak kira sözleşmesini sona erdiremeyecektir. Kiraya veren;
10 yıllık uzama süresinin sonunda bu süreyi izleyen her yılın bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesini sonlandırabilir. Sonrasında kiraya veren buna dayanarak tahliye davası açabilir.
Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Tahliye
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı kira sözleşmesini her zaman fesih edebilir. Kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kira Ödemeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Tahliye Talepli İcra Takibi Yoluyla Tahliye
Kirasını ödemeyen kiracı tahliye edilmek isteniyorsa gönderilecek ihtarnamede kiracıya en az 30 gün süre verilmelidir. İhtarnamede 30 gün içerisinde kiranın ödememesi halinde alacak ve tahliye davası açılıp tüm giderlerin kiracıya yükletileceği ihtarnamede belirtilmelidir.
TBK MADDE 315- Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
Kirasını ödemeyen kiracı için tahliye talepli icra takibi veya tahliye davası yoluna gidilebilecektir. Başlatılacak icra takibine itiraz etmek isteyen kiracı, ödeme emrinin kendisine tebliğinden itibaren İcra İflas Kanunu 62 nci madde gereğince 7 gün içerisinde ( 6 aydan kısa süreli kira sözleşmelerinde 3 gün içerisinde) dilekçe ile veya sözlü olarak icra dairesine itirazını bildirmek zorundadır.
30 günlük sürenin sonuna kadar kiranın ödenmemesi ve 7 gün içerisinde takibe itiraz edilmezse borç kesinleşecektir. Kira alacağı için haciz talep edilebilecektir. Kiraya veren İcra Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açarak kiracının tahliyesi talep edilebilecektir.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Kiracının Tahliyesi
Kiracının tahliye sebepleri arasında bir diğeri de iki haklı ihtar nedeniyle tahliyedir. Kirasını ödemeyen kiracıya gönderilen ihtarname sonucunda dava yoluyla kiracının tahliye edilebileceğinden bahsetmiştik. Lakin kiracı ihtarname eline ulaşmadan önce kira borcunu ödemesi halinde haklı haklı ihtar koşulu oluşmayacaktır.
Kiracı, aynı kira yılı içerisinde kirayı ödemediği için kendisine iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olması halinde kirayı ödese bile söz konusu kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde tahliye davası açılabilecektir. 1 aylık süre hak düşürücü süre olup 1 ay geçtikten sonra iki haklı ihtara dayanarak açılacak tahliye davası kaybedilecektir.
TBK Madde 352/2- Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Yargıtaya göre kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle başlatılan icra takibine binaen gönderilen icra ödeme emri de ihtar yerine geçmektedir yani ödemeyen kira borçları için icra takibi başlatmak daha avantajlı olacaktır.
Ancak kiracının aidat borcunu ödememesi nedeniyle gönderilecek olan ihtarname veya icra takibi iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasına gerekçe oluşturmayacaktır. Çünkü yapılacak olan iki halı ihtarın kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle yapılması gerekecektir.
İki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi ve taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi yetkili mahkemedir.
Kiraya Verenin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye
Türk Borçlar Kanunu’nun 350 nci maddesi gereği kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak için öncesinde ihtarname gönderme zorunluluğu bulunmamaktadır. Lakin belirli süreli kira sözleşmesinde ihtarname gönderilme yükümlülüğü varsa bu yükümlülüğe uyarak ihtarname gönderilmesi gerekecektir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ve sözlü kira sözleşmelerinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak için sözleşmenin bitim süresinden en az üç ay önce ihtarnamenin kiracıya ulaşması gerekmektedir.
Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
Kiracının tahliye sebepleri arasında en çok karşılaşılan tahliye sebepleri arasında yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye olduğunu söyleyebiliriz. Kiralanan konut veya çatılı işyerini sonradan satın alan malik Türk Borçlar Kanunu’nun 351 nci maddesi gereği kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla veya sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı davayla sona erdirebilir.
Yeni malikin ihtiyacının samimi, gerçek, zorunlu ve sürekli olması olması gerekecektir. Yargılama esnasında, mahkeme ihtiyacın samimi olup olmadığını araştıracaktır. Yeni malik kiracının tahliyesi sağlandıktan sonra haklı bir sebep olmadıkça üç yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiraya verilemeyecektir. Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
Yeniden İnşa veya İmar Nedeniyle Tahliye
Türk borçlar Kanunu’nun 350. Maddesinin 2. Bendi gereği;
“Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. “
Açılacak tahliye davasında mahkeme tahliye şartlarının var olup olmadığına göre karar verebilecektir. Tahliye kararının verilebilmesi için onarım ve tadilat esnasında taşınmazın kullanımının mümkün olmaması gerekmektedir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 351. Maddesinin 2. Fıkrası gereği;
“Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”
Tahliye sağlandıktan sonra kiralanan eski haliyle haklı bir gerekçe olmadığı sürece 3 yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamayacaktır.
Kiracının veya Eşinin Aynı İlçe Sınırlarında Konutunun Bulunması Nedeniyle Tahliye
Kiracının veya eşinin aynı ilçe sınırları içerisinde konutunu bulunması halinde Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesinin 3. Fıkrası gereği;
“Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.”
Söz konusu tahliye yoluna gidilebilmesi için kiracıya veya eşine ait konutun aynı ilçe veya belde sınırları içerisinde olması gerekecektir. Farklı belediye sınırları içerisinde olması durumunda tahliye şartı gerçekleşmeyecektir. Ayrıca konutun oturulabilir durumda olması gerekecektir. Örneğin kiracıya ait konutta başka bir kiracının bulunması durumunda konutun oturmaya elverişli olduğundan söz edilemeyecektir. Tahliye davasının kira sözleşmesinin bitiminden 1 ay önce açılması gerekmektedir, bir aylık süre hak düşürücü süredir. Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olup, yetkili mahkeme kiralanın bulunduğu yer veya kiracının ikamet adresinin bulunduğu yer mahkemesi olacaktır.
Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye
Kiracının tahliye sebepleri arasında bir diğer tahliye sebebi de tahliye taahhütnamesine dayalı olarak kira sözleşmesi sonlandırılmasıdır. Bu yollar arasında kiracıyı tahliye etmenin en kolay yolu olarak tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye davası olduğunu söyleyebiliriz. Konut ve çatılı işyerlerinde kira sözleşmesinin kurulmasından sonra yazılı ve geçerli bir tahliye taahhütnamesi bulunuyorsa, bu tahliye taahhütnamesine dayalı olarak kira sözleşmesi sonlandırılabilecektir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesinin 1. fıkrasında;
“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” şeklinde düzenlenmiştir.
Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesi kurulurken imzalanması durumunda geçerli olmayacaktır. Başka bir deyişle tahliye taahhütnamesinin kiralananın tesliminden sonra düzenlenmesi gerekecektir. Diğer bir geçerlilik şartı tahliye taahhütnamesinin yazılı olarak düzenlenmesi gerektiğidir. Taraflar kendi aralarında adi yazılı veya noterde düzenleyebilirler.
Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Nedeniyle Tahliye
Kiralanan konut ve çatılı işyerleri için Türk Borçlar Kanunu‘nun 316’ncı maddesi gereği kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur.
Kendisine verilen bu sürede özenle kullanma yükümlülüğüne aykırı şekilde davranmaya devam eden kiracı açılacak tahliye davasıyla tahliye edilebilecektir.
Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
————————————————————————————–
Anahtar Teslim Tutanağı Örneği Makalemizi Okumak için>>>>>>>>
Kiracı Davalarınızla ilgili profesyonel hukuk ekibimiz tarafından takip edilmesini isterseniz bizimle iletişime geçebilirsiniz.
mailto: cakirattorney@gmail.com
Kira avukatı, Küçükçekmece Kira Avukatı, Kira Hukuku Avukatı, Kiracının Tahliyesi, Tahliye Davası, Kira Tahliye Davası
Last updated on 8 Temmuz 2024
